第六条 业主定义及权利

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

❏ 条文解读

业主，是指物业的所有权人，通常指房屋的所有权人，也包括与房屋相配套的设备、设施和相关场地的所有权人。物业使用人是与业主相关的一个概念，主要是指物业承租人等物业的实际使用人。一般而言，物业管理只涉及业主与物业服务企业之间的权利义务，而不涉及使用人。但现在也有越来越多的业主购买商品房不是为了自己居住，而是为了投资。这部分业主在购买了房屋之后即将所购房屋出租他人使用。这样，物业管理关系就不仅仅涉及业主和物业服务企业，还涉及承租人。除此之外，物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。应该分清物业的所有权人与物业的使用人的概念，明确物业的使用人不是业主。物业的使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的全部权利；而使用人对物业只享有占有、使用或者一定条件的收益权，没有处分的权利。

❏ 应用

3．物业服务企业的哪些行为属于侵害业主权利？

（1）开发商擅自出售占用业主共有道路或其他场地的车位，属于侵害业主权力的行为。根据《物权法》第74条第3款的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（2）挪用共用部分维修基金属于侵害业主权利的行为，业主享有物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的所有权以及管理和使用的监督权。（3）小区的主要景观被大量擅自安装标语宣传牌，侵犯了业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。（4）小区绿化维护和还原不到位、水池清洁迟延、地下水道堵塞、小区保安纪律差脱岗等问题，侵犯了业主享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利。（5）阻挠设立业主大会，属于侵犯业主权利的行为，《物权法》第75条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

4．业主行使知情权是否应当受到法律保护？

业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、物业服务合同等情况和资料的，人民法院应予支持。司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定，业主以合理的方式行使知情权，应当受到法律保护。

【以案说法1】甲等五名原告系上海市闸北区某家园小区业主，被告乙业委会系该小区业主委员会。根据法律规定，原告享有要求公布、查阅业委会决定及会议记录、维修基金使用情况的权利。被告应每月与开户银行核对维修基金账目，每半年向业主公布一次，但被告一直未按规定公布2007年下半年至2009年上半年小区维修基金和公共收益的有关账目情况，剥夺了原告的知情权。被告应将上述账目张贴于小区公告栏内。同时，原告现对已公布账目中的停车费、广告费及清洗玻璃、景观灯改造及业委会值班津贴19023元有异议，被告应提供相关凭证以供原告核对。

关联参见

《物权法》第71-75条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1、7、13条