【特约专访】

中国的城市更新将迎来有机更新的时代

——伍江教授专访

王林

受访人简介：伍江，同济大学常务副校长、教授、博士生导师，国家一级注册建筑师，法国建筑科学院院士。1960年10月生于南京。毕业于同济大学建筑系，获建筑学博士学位。曾赴美国哈佛大学做高级访问学者。长期从事西方建筑历史与理论的教学和上海近代城市与建筑的历史及其保护利用的研究，著有《上海百年建筑史》《上海弄堂》《历史文化风貌区保护规划编制与管理》等多部作品。主持完成的科研成果曾获全国优秀规划设计一等奖、上海市优秀规划设计一等奖、上海市决策咨询一等奖、上海市科技进步二等奖等。曾任同济大学建筑与城市规划学院副院长、上海市城市规划管理局副局长、上海市规划与国土资源管理局副局长。现任同济大学副校长兼联合国环境署-同济大学环境与可持续发展学院院长、全球可持续发展大学联盟（GUPES）理事会主席、中国城市规划学会副理事长、中国建筑学会常务理事、上海市城市规划学会理事长、上海市建筑学会副理事长、上海市政府决策咨询特聘专家。

特约访谈人：王林，城市规划博士，上海交通大学建筑系教授、博导，城市更新保护创新国际研究中心主任，中国城市治理研究院研究员，哈佛大学研究学者。曾任上海市城市规划和国土资源管理局风貌管理处处长，上海市城市规划设计研究院副院长。与阮仪三教授合著有《中国历史文化名城保护理论与规划》，与伍江教授合著有《历史文化风貌区保护规划编制与管理》，发表十多篇有关城市遗产保护、城市更新等方面的文章。中国城市规划学会城市更新学术委员会副主任委员、国家历史名城保护学术委员会委员、中国建筑学会城乡建成遗产学术委员会第一届理事会理事、工业建筑遗产学术委员会委员、上海市规划委员会专家委员、上海市科学研究会城市历史文化保护专业委员会主任委员、上海建筑学会历史建筑保护委员会副主任委员、城市土地学会委员，同济大学兼职教授。

 

“作为一名城市规划与建设领域的专业工作者和教育工作者，我深感肩上责任重大。”

 

王林：伍校长，知道您工作非常忙，很感谢您能抽出时间来安排这次专访。您是“文革”后高校恢复招生时最早的那几批学生，听说那时最热门的专业是“数理化”，那时中国的城市建设还没有开始，您是因为什么选择了建筑专业、选择了同济大学?

 

伍江：我之所以进入建筑领域是受到了祖父的影响。我的祖父伍子昂是我国老一代建筑师，1933年毕业于美国纽约哥伦比亚大学建筑系。受他的影响，我选择了建筑学专业作为我终生的职业。记得当时祖父曾专门为我的报考志愿征询过当时担任南京工学院副院长的我国著名建筑学家杨廷宝，他对当时我国几个最好的建筑系做了详细分析比较，建议我报考同济。

1979年我如愿进入同济大学建筑系学习，并有幸师从罗小未教授。她不仅是我专业上的导师，更是人生道路上的导师。她不是把学生看作自己的助手，而是把自己看作学生的人梯，总是以学生的成就为荣。罗先生经常讲的一句话就是“你们都已经超过我了”。

 

王林：我们都知道，您既是著名学者又是建筑规划师，另外还曾在政府部门主管过城市规划工作，现在又担任同济大学常务副校长。您觉得这些工作经历和社会角色对一个规划和建筑领域的专业人士来说，意味着什么呢?

 

伍江：现在我已经在建筑教育岗位工作了30多年，也曾一度走出校门进入政府规划管理部门并担任了6年的领导职务，得以有机会亲历我国大规模快速城市建设的管理实践。我深深体会到我国正在经历的这一场城市化运动所具有的历史意义和世界影响，也深深意识到这场运动对我国的自然生态环境和历史文化遗产带来的巨大冲击。为此，我长期不遗余力地投身城市历史文化的保护，同时，通过大学讲台带动更多的青年学子投入这一工作。随着我国城市建设与发展转型时代的到来，大规模的城市改造和建设正在走向更加常态化的小规模、渐进式发展轨道。这对我们的规划建设实践和专业教育又提出了新的挑战。作为一名城市规划与建设领域的专业工作者和教育工作者，我深感肩上责任重大。

 

王林：您不仅一直在投入建筑和城市规划领域的实践工作，还特别重视人才培养工作，曾获得过“上海市优秀青年教师”荣誉称号和“陈从周建筑教育奖”“倪天增教育奖”等奖项。我自己现在也在从事教学工作，您觉得课堂教学与设计实践应该是一种什么样的关系?

 

伍江：同济大学是有这样的传统的。同济大学的校训是“严谨求实”，学校始终将设计实践看作是建筑与城市规划学科的存在前提。同济大学建筑系早在20世纪50年代建系之初，就提出了学习医学院设立附属医院的模式，设立教学附属设计机构，作为教学相长的实习平台。同济大学的教师们一方面带着学生参加了大量的城市设计实践，包括像世博会那样的高水准大工程;另一方面，不少教授坚持传承学术，像郑时龄院士，以古稀之年仍活跃在讲台上。这既是学生之幸，也体现了一种同济精神。

 

“我现在更希望把城市更新定义为城市有机更新。城市要更新说明城市一定有问题了，没问题是不用更新的。”

 

王林：伍江校长，在经历了近30年的大规模快速城市化增长阶段之后，中国城市发展从整体上已进入了存量开发为主的内涵增长阶段，进入了注重城市品质提升和活力激发的创新发展阶段，城市更新必将成为规划与建设发展的主导方向。城市更新不论是在学术界，还是在房地产界，以及政府层面都受到了前所未有的重视。您认为如今的“城市更新”与过去的“旧城改造”有什么本质区别吗?

 

伍江：我认为城市更新和过去的城市改造没有本质的不同。所谓更新也好，改造也好，国外有很多关于城市更新的词，到现在我们还没有一个确切的翻译，是因为所有这些词的本质都是一样的：当城市建成以后，需要改造和更新，而这个更新是永恒的。它不可能永远保持一个样子，它是一个有机体，是不断生长的，所以城市更新与旧城改造在本质上没有任何区别。但为什么中国，特别是上海，现在喜欢用“城市更新”来取代“旧城改造”，很大程度上是因为更新的模式不同了。过去的更新模式是大拆大建，现在的更新模式是小规模的，常态化的，这就是区别。

 

王林：我觉得还有一个核心的区别是，以前做的旧城改造是把既有的改造地区视为一块平地来重新规划和建设，对待改造地区基本不做任何研究;而现在开展城市更新工作，我们在进行城市改造和更新之初，就要对这个地区的历史、文化、环境和生活工作的人进行研究，之后再做判断，然后才能真正进入您说的更新模式。即便选择拆除重建，也是经过认真细致研究和系统缜密考虑之后才做出的选择。但以前的旧城改造却没有做到进行研究后再思考。所以现在用的“城市更新”比起“旧城改造”是更强调了对文化的尊重、对人的尊重、对历史的尊重和对环境的尊重，或者说用“城市有机更新”更为确切。

伍江：是的，之所以现在谈城市更新，是因为城市作为人造的空间，是有功能的，是为了满足人的生活生产目的而建造的。当这个空间和实际使用功能产生冲突时，就必然面临改造更新。我现在更希望把城市更新定义为城市有机更新。城市要更新说明城市一定有问题了，没问题是不用更新的。

再有就是新旧体制的差别，过去我们对城市的长期改造是有亏欠的，没有把精力放在城市功能完善和机制提升上。比如一个城市，几十年不去碰它，城市交通、居住、公共服务等功能都很落后，这时城市就“生病”了。当这个病严重时不得不进行的手术治疗，就是大拆大建。这样的手术式治疗是必要的，但是对一个生命体的治疗不能永远处在手术式治疗中，当机体比较健康以后，就应该处以一个正常的新陈代谢状态。新陈代谢的特点是细胞层面的，而不是肢体层面的。每个细胞无时无刻不在更换。我所说的“城市有机更新”就意味着城市更新层面的细胞代谢。它不同于大尺度的手术，而是小尺度、分散的、小规模渐进式的更新，就像人体一样，每天都在新陈代谢。

城市不仅仅是生病的时候需要治疗，在不生病的时候也需要更新，是两个不同层次的问题，即便是需要进行历史保护的部分也是需要进行有机更新的。城市更新是永恒的，持续不断的，不会停止的;但是它的尺度和模式，会随着时间和时代的不同而有所不同。当城市需要大面积改善和治理时，手术式改造是必需的;当城市进入常态化后，更多的就不是手术式改造，而是进入有机更新状态。

 

王林：现在我们所说的“城市更新”用“城市有机更新”这个词来表达更为确切。有机更新就像人的生命有机体，是一个新陈代谢的过程，推陈出新。这种推陈出新，大多数情况应该是渐进式，不断发生的，我们要以这样一个长期持续的观念来看待这个问题。

 

“城市更新在大多数情况下都和既有历史遗存有关，离开了保护就谈不上真正的有机更新。”

 

王林：城市更新非常复杂，是在城市中建造城市，所以都要面对城市里既有的历史部分，居住、文化、产业的更新，都会与城市历史文化遗产保护相关联，从某一个角度说，有历史保护和文化传承的城市更新才算得上是“城市有机更新”。处理好城市更新和文化保护的关系是一个非常重要，同时也是非常具有挑战性的问题。

 

伍江：城市更新和城市保护是两个不同的概念。这两个概念之间有很多相互重叠的地方，对于大部分现实中的城乡建成文化遗产而言，不能有效更新利用就无法真正有效保护。而城市更新在大多数情况下都和既有历史遗存有关，离开了保护就谈不上真正的有机更新。

保护的对象是文化遗产，总的来说分为有形遗产和无形遗产两大类。有形遗产包括建成遗产和文物类遗产。比如说博物馆里的出土文物，都是有形遗产，但这类遗产不可以用建成遗产的办法来对待。有些文化遗产分类，分为可移动遗产和不可移动遗产;不可移动遗产又分成具有很强文物性质的，以及作为我们城市有机体和城市空间主要部分的建成遗产。这是两个不同的东西。其实建成遗产不应该完全用文物保护的原理来对待。因为它仍然是活的，依旧是城市公共的一部分，也是城市有机更新的一部分，不能用玻璃罩、博物馆的方法去保存。在这一类保护对象上面，保护与有机更新的问题就有很多重叠。建成遗产必须面临有机更新，它不可能停留在历史上的某一个点，它的历史文化价值和文物类的不一样。而文物类的文化价值基本上是停留在历史上的某一点，比如故宫作为明王朝和清王朝皇宫赋予的价值;又如长城，中国古代抵御外敌入侵的价值。我们城市的文化遗产是活的，是变化的，它的保护不能凝固。因此，保护和使用在文化遗产上就能有机结合。

 

王林：您所提到的城市更新和城市保护紧密结合的工作，像上海2004年启动的衡山复兴历史文化风貌区保护规划，本质上就是探索在城市旧区不断有机更新过程中，需要控制、保护的要素与改造、发展的要求，或者完全可以称之为更新规划。而在这之前，历史风貌区是没有规划的，即便是有也是只讲保护不谈发展的保护规划或者是只谈发展不讲保护的控制性详细规划。那时对已经建设完成的旧城区是没有规划控制的。现在回想起来，这应该是城市更新和城市保护结合的最紧密的一个包含有所有控制性详细规划控制要素的保护规划。物质存在，文化就有根了;物质不存在，文化就是无本之源。

 

伍江：对于专业人士而言，首先，应该通过专业知识，挖掘既有的城市空间和建筑的价值所在，从历史文化、科学技术、社会生活等方面体现其重要性;其次，运用专业技巧，给历史空间赋予新的需求。二者结合就是城市有机更新。

实际上，城市既有空间要比新开发空间多得多，城市是几百上千年慢慢积累的。如果只是不断地推倒重建，人类的历史就永远不会积累，文化也不复存在了。上海13年前启动的风貌区保护规划是有历史文化意义的，不仅是保护了更多的建筑与风貌，更大的意义在于所有的保护区里都是有活力的，新旧同时发生。这个保护规划是有机更新规划，它从未把保护和规划隔离开来，这是上海独具魅力的地方。

 

“过去很多城市空间，最有利于转换的当代功能就是城市商业功能，因为商业功能面对所有市民，是开放的，容易产生活力。”

“政府、居民、企业等多元力量协同配合、共治共赢，这是城市治理真正应该达到的理想状态。”

 

王林：原来的城市建设一定满足了当时的城市功能需要，但随着城市的发展，它一定有不适应的部分，功能转变是城市更新中的一个核心问题。建筑的历史功能是否能改变，花园洋房是否应该还原为住宅，如果做了餐饮是不是会被破坏?很多人说可都做博物馆，您是怎么看待这个问题的?

 

伍江：这就涉及一个重要的理论问题。在做城市规划和设计中，往往受到约束，认为城市空间或建筑空间，其形式、样子和功能是一一对应的。其实这是一个误区。实际上，生活、功能活动和城市空间有关系，但绝不是一一对应的关系。任何一个空间都有可能适用于其他各种可能的用途，如教堂也可以作为医院或学校。在英国，旧的城市里有新的活力，历史空间和现代功能不相冲突，其更新的可能性是无限的。

 

王林：城市中建筑的外形在设计之初是和功能一致的，但随着时间的推移，它有发生无数变化的可能性。上海就有很多例子，如远东最大的牛羊屠宰场，演变成为文化创意中心的1933老场坊;新天安堂变为城市公共演绎空间——林肯爵士乐长期驻留演奏;上钢十厂的冷轧车间变为城市雕塑中心，未来的功能更有无限的可能。再比如外滩的东风饭店，最早是英商上海总会，之后曾作为饭店发挥餐饮功能，如今整体保护修缮后作为酒店的核心大堂，可以说和新建筑实现了完美结合。建筑留了下来，功能却在不断变化。

 

伍江：很多历史建筑不符合今天的安全需要，比如防火设施不完善，因此对火的使用有限制，但这不是对现有功能的限制。我认为只要不破坏空间，赋予适应城市需求的新功能是更好的选择，因为城市需要活力。历史街区的保护主要是更新，把新的元素放进去，如何通过设计保护原有历史风貌，又注入新活力和新功能是关键。

所以我对上海近期的整治是有意见的。过去很多城市空间，最有利于转换的当代功能就是城市商业功能，因为商业功能面对所有市民，是开放的，容易产生活力。对于为了安全、治安的原因整治，我是不反对的，是支持的，因为城市需要治理;但是以恢复建筑原有的功能为理由，来进行整治我是反对的。

 

王林：我非常赞同您的意见。我认为上海固然需要很多博物馆，但并不是所有的花园洋房都要做博物馆，只要新的使用功能不损坏历史建筑，对周边环境不产生影响，满足防火要求，没有噪声等影响就行。在英国老城，历史上90%是居住区，而如今街区房屋90%底层全部开为商铺，高密度的沿街商铺让我大为吃惊，恰恰是有了这些商铺小店，让伦敦老城充满魅力与活力。

徐汇区在进行岳阳路风貌保护道路的整治时，在岳阳路与永嘉路交叉口对25平方米的好德小店进行整治的过程中发现，它是典型的破墙开店，原来应该是办公场所，而不是商业用途;但是实地调研发现这家店给周边的老百姓日常生活提供了极大的便利，最终采用了结合风貌对店面重新做处理的方案，效果非常好。

 

伍江：在国外很多发达国家，即便麦当劳和肯德基进入历史街区，同样也要适应环境调整店面颜色。第一，是不能对历史风貌产生破坏;第二，是要给城市带来活力，满足当代功能;第三，是需要解决扰民的问题。功能既要能带来活力又不能影响周边的居民。而扰民问题需要做大量社会工作，看哪些人支持，哪些人反对，支持多数人意见，但也不能不考虑少数人的意见。通过政策调整，让少数反对人的利益也得到照顾。

 

王林：城市治理不同于传统的城市管理。城市管理是由上至下，政府管老百姓。城市治理是政府和社会，包括百姓、商家、开发商等多方共同合作完成的。城市治理要让老百姓参与到城市管理中，甚至让老百姓成为城市治理的主体之一。当然更多的公众参与会大大增加决策的难度，这就需要政府搭建一个更有效的公众参与平台，让多方有商讨的机会。您如何看待如今城市更新的模式?

 

伍江：城市更新有多种模式。上海的田子坊就是一个很好的模式。田子坊改造是从上至下，从下至上，多方合作的结果。原来老百姓有不少意见，后来经过不断协商意见逐渐减少，转为支持的人越来越多，这是很好的例子。再如新场改造，也是自上而下和自下而上的结合。它有一个很值得大家关注的亮点，就是引进了大量新功能进去。新功能为古镇带来了新的活力。活力来了，生意来了，旅游业就上去了，老百姓很高兴，保护和更新就成为一个可持续的事情。当然也要避免旅游过度。

 

王林：阮仪三先生2008年做了新场保护规划，对历史建筑的守护是非常好的。随着时间的流逝，如何保持活力成为古镇能否持续健康发展最为关键的瓶颈。2015年我作为首届上海城市公共空间艺术季新场实践的策划人，有机会直接参与主持了新场古镇的更新实践。我们为这个更新项目取名为“更·新场”，就是探索如何通过城市更新来保护古镇，通过植入新的功能来激发古镇新的活力，达到活化古镇空间的目的。新场古镇核心区的保护当时已经非常成功，如果把所有旅游功能都压在所保护的传统空间上是承受不起的。所以在“更·新场”活动中我们做了城市更新，当时还请了您和郑时龄先生做评审。新场的更新，除了老建筑本身的保护维修和合理利用外，如何挖掘老街、老宅后面的辅助空间，来支撑古镇文化旅游休闲发展，也是至关重要的。如果没有新功能的植入，没有充分的空间来支撑新功能，那就会像如今的田子坊一样人满为患，反而不利于古镇的保护。

 

伍江：我对新场的评价很高，如何把历史的街区、镇区的价值发挥出来，为之所用，我觉得上海还是走得很前面的，第一阶段，如新天地，闻名世界，但其历史价值没有最大化，只是把历史元素作为一种商业特征，做得很好，开了先河;第二阶段，是上海的历史旧区，包括里弄、工厂、创意产业的汇聚，如红坊;第三阶段，是田子坊，自下而上，更具活力，但因为其缺少统一规划，缺少自上而下的设想，缺少理性的功能定位，所以现在变得过分拥挤和过度商业化;第四阶段，我认为就是新场的实践，更为合理，更为有效，也更具可持续性。

 

王林：说到田子坊，很多人讲了田子坊很多故事，但有一段故事一直被忽略了。田子坊是一个很好的城市治理经典案例。很多人都认为田子坊是自下而上市场驱动型模式，但其实政府也起了很重要的作用。一方面，老百姓非常期盼改善自身的居住条件，面对即将发生的拆迁改造他们感觉总算有盼头了;另一方面，已经在此工作生活了近5年的艺术家们却不愿离开，他们联名写信给市政府要求保护田子坊这一区域。非常有幸，我当时作为规划部门具体负责人参与了田子坊项目的调查研究。通过多次现场调研，与街道居民、区政府、房地产开发商，尤其是艺术家等进行多方的沟通交流，最终形成将田子坊地块开发容量转移至南面地区（现日月光中心）的保护路径及调整措施。就这样，我们给田子坊的未来发展留了一定的空间，但我们并没有明确田子坊被保护的地位，虽然我们心里是这样期盼的，因为考虑到当时居住生活困难的老百姓是难以接受的。后期田子坊居民自发形成的商业开发非常成功，居民得益，大家逐步达成共识要保护田子坊的时候，政府就进行了水电等市政基础设施的更新建设，帮助居民加建了入户的卫生间，提升了电力的配送水平，新增了大规模的消防设施。所以政府在不同阶段都起了非常重要的作用。政府、居民、企业等多元力量协同配合、共治共赢，这是我理解的城市治理真正应该达到的理想状态。

 

“城市治理的最终目的是城市的活力，是市民（包括游客）的幸福感。”

 

王林：您刚才说到目前田子坊的状况。我曾经觉得政府应该多出面协调其中的问题，如过度拥挤，还有安全等。我看了世界上诸多的案例，也认为这是个很难解决的问题。但这次我去伦敦，又有了新的感受，那就是，田子坊之所以那么拥挤，是因为上海像田子坊这样的地方太少了。市民、游客对于这种具有浓烈历史情调的商业空间、公共休闲空间的需求很大，田子坊正好满足了这样的需求。这就是为什么在历史街区有那么多的破墙开店现象。您是如何看待当下政府治理破墙开店的?

 

伍江：我认为治理破墙开店的初衷是好的，希望我们的城市发展合法有序。但简单管理粗暴整治是错误的。要看到违法无序背后的合理需求和市场动力。治理过程中要导堵结合，以导为主。既然有市场需求，又能带来街区活力，那就应该因势利导，修改不合理的法律规定。城市治理的最终目的是城市的活力，是市民（包括游客）的幸福感。伦敦的例子很典型，破墙开店是老百姓利用原来的非常破旧的历史空间创造新的活力空间。这些传统的居住空间可能不太满足现代起居的要求，但改造为商业空间后却更容易激发商业活力，原居民也能从中得利。英国政府为此制定了很多鼓励支持的政策，而这正是我们所缺少的。

 

王林：破墙开店是自发形成的，已经成了气候，但由于缺乏管理，带来很多问题，我们很容易就忘记问题的根源所在，可能需要治理的应该是景观、环境、社会影响问题，而不是破墙开店这件事情本身。在伦敦，除了非常高档的新建住宅区没有破墙开店以外，绝大多数历史街区、伦敦中心城区，全都是店面。所以在尊重保护好历史文化的前提下，应该鼓励破墙开店，以此带动城市的功能再生，激发城市活力。

 

伍江：这里又有一个现在相当普遍的理论误区，就是把文物的商业化和城市里历史街区的商业化混同了。对于文物，比如故宫，还有如上海兴业路的中共一大会址等，当然是不允许随便开店的。但是除了重要的文物建筑之外，历史文化街区、历史风貌区、历史建筑，就需要激活，一般来说破墙开店是好事，不应该视之为洪水猛兽。当然改建成博物馆类发挥文化功能是值得提倡的，但不可能都改成博物馆。对于市民而言，更多的公共活动是商业活动，历史街区的商业活动正好满足复合式体验，既能感受历史氛围，又能满足商业需求，还能感受社交需求，所有需求集为一体，这应该属于历史街区中的“正向更新”，应该多多鼓励。

 

王林：上海新天地的改造，有人将其归为历史保护。其实它是旧区改造的成功案例而非历史保护的案例。当时没有要求历史保护，只要求与中共一大会址协调。它采用的方法是让人在历史建筑里面感受现代生活，满足了复合体验的刺激，激发了人们对历史保护的功能再思考。从这个意义上来说，新天地让建筑的历史文化商业价值呈现出来，推动了社会对历史文化的重视。事实上，大部分历史建筑，尤其是成片的历史文化街区，更需要新功能的再生。历史的生活不复存在，既然无法将历史停留，就应该在历史空间中植入新的生活。

 

伍江：我认为，历史在进步，生活在进步，时代在发展，无法停止在过去。不能要求人们生活在历史里来体现历史保护;但也不能为了城市干净美观，把仍然愿意住在这些历史环境中的人驱逐出去。生活的现代化、社会的进步，最大的特点不仅仅在于每家每户房子有多少平方米，有多少收入，生活水平有多高，更在于对自己自由的选择有多大。

 

“城市更新迫切需要理顺政策和价值，需要政策的配套支持。”

 

王林：城市治理是给生活在这里的人们共同来选择自己和大家生活的可能性，而不是自上而下的管理。您觉得城市的有机更新需要什么样的政策支持?

 

伍江：所谓的公众参与，社会民主治理，并不是说让非专业人士做规划和决策，治理本身是科学。第一，在规划编制和设计的过程中，在多大程度上吸收了社会各界的意见;第二，在多大程度上关注了社会底层的意见，涉及社会公平公正问题。这才是公众参与的根本。

 

王林：上海是最早开始中国城市更新的城市之一。但是在城市更新的过程中，项目管理审批时遇到很多政策上的矛盾。譬如思南公馆，做项目审批时，很多新建筑在连续界面和旧建筑退界关系上，按照原来的上海技术规定，是完全没有办法做的，退道路红线与城市的空间也不和谐，和原来老建筑的环境也不协调，当时我们突破了很多技术规定，到现在看来效果很好。还有外滩源二期，住宅与前面保留的历史建筑之间紧贴着，不管是技术规定、住宅规范，还是消防抗震，一系列规定，都出现了技术矛盾。所以城市更新在规划上解决了，但技术规定上还没有解决。

 

伍江：我们现有的管理规定是针对新城建设的，但绝大部分的项目审批都是在老城中。管理规定是假设建筑总有一天都要拆掉。但今天城市已经完成大改造，进入常态化，进入城市有机更新，不再出现手术式改造，因此，所有技术管理规定应该针对有机更新重新设置。比如消防方面的规定，都是完全按照新城市新建筑来规定的，应该针对历史街区和既有历史建筑的改造，尽早推出与之适应的消防规范。

纽约建筑很密集，街道太窄，没有开放空间。1958年建筑师密斯·凡德罗设计的西格拉姆（Seagram）大楼，房子退界退了50米，当初大家都认为城市透气了，最后才醒悟城市透气空间的代价，是把街道原先连续界面打破了，之后再也不这样做了，还是按照原先街道界面来做。伦敦则更好，都是一个建筑挨着一个建筑。伦敦城市空间和建筑的创新性是不少的，但从来不改变城市空间的规则，一直保持了城市的历史空间肌理。

 

王林：像“2.5产业”问题，政府出台的新政策允许工厂可以在服从规划的前提下自主开发、自主更新。原则上是非常好的政策，但原来的“2.5产业”是打过去政策的擦边球，因为过去工业用地做商业，在法律法规上走不通。现在新政策出台了，但很多人还是不懂得使用该政策。为什么人们不愿意用好这个政策呢?

 

伍江：在上海市人大会议上，市领导报告中讲到旧城更新政策问题，说到上海市委市政府发布了城市更新若干意见。但报告也指出，该意见只是一个导向。意见是非常好的，说明上海最高领导层已经意识到城市更新的重要性，但仅仅靠若干意见来解决问题是不够的。所有法律和管理规定都跟它不一致，急需在若干意见下制定各种各样的法律基础制度。2015年上海市规划和国土资源管理局（下称规土局）就出台了关于城市更新的若干规定，到今天也难以见效，当然并不是这个意见不好，而是没有配套的完整政策体系。在上海市委市政府的若干意见指导下，城市更新应该有一个各部门参与的、共同的、体系性的制度设计，政策才能起效。

对于上海城市更新而言，有两大内容最为重要。第一个是里弄住宅，因为里弄住宅太破旧，历史文化价值与现实生活水平差距太大。应勇市长报告中的数据很令人震惊，中华人民共和国成立初期，上海的里弄住宅有约5000万平方米，到2017年的今天，只剩下813万平方米，经过仔细甄别，还表扬规土局，决定保留其中的730万平方米，并将其列在将公布的风貌区街坊当中。这730万平方米保留里弄需要城市更新政策跟上，如果跟不上，最后的保护只是空谈。斯文里改造希望能带一个好头。上海亟待制定一套制度、政策、法律，保证这730万平方米能安安稳稳地保留下来，在新的功能当中发挥其作用，不可能设想730万平方米全都做博物馆，一定是大量商业，少量居住。

 

王林：我也参与了历史风貌区的城市更新政策编制，其中有一半是新增的保护保留里弄，最初是将新增的保护保留里弄全优先考虑做文化功能，而我认为未来的城市规划不应该像过去那样，居住、商业、文化全然分开，街区里面也应该要有文化功能。新增的保护里弄建筑，首先，功能上应该是多元化的，只要适应城市发展，不要限定非商业和文化类功能;第二，里弄保留的多是空间肌理和记忆，如果确实是极其破旧，经过严格论证后，可以对一部分极其破旧的建筑采用拆落地复建的方式，必须要慎重，但不是不存在这种可能性的。留与不留，需要个案研究，专家决策。且要非常深入细致，多轮讨论，具体问题具体分析。要严格通过专家论证制度，是一个技术层面的问题。

 

伍江：我非常赞同你的观点。第二个和石库门里弄一样重要的，是上海作为中国近代工业基地的大量工业区。上海中心城的里弄住宅区的政策很难适用于它，所以工业区的有机更新也需要专门设计一套政策。过去讲“2.5产业”，是因为怕工厂会随着城市发展消失，恰好创意产业也需要这种空间，我们就扶持了一把。但现在的根本在于要针对工作制定合适的政策，工业区动迁成本小，价格低于城市中心城居住区的动拆迁，如果工业单位愿意出去，是可以的，不愿意出去也可以，作为国企单位，可以与我们地方政府合作一起完成有机更新的任务。最重要的是把地价算出来，透明公开，人人平等，把价补上就可以了。

我强烈建议要把政策和价值理顺，第一，不能把工业区理解成铲平的旧区;第二，要认识到工业文化遗产对于上海近代文化之重要性;第三，工业的对象，留下的空间是巨大的，它和现代功能的适应性，比原来的住宅区还要强，且可能性更大，而且绝大部分工业遗产，不是各级文物，改动的可能性极大，有很大的创造空间;第四，政策得跟上;第五，作为专业工作者的规划师和建筑师，改造也会比新建更有意思。

 

王林：工业遗产的保护从整体上看，一是建议功能更复合，国外很多仓库厂房改为住宅，适合于年轻人;目前的上海工业转型可以转为商业办公，但不能转为住宅，我认为这是应该要突破的功能问题。二是立体复合性，一幢建筑里，低层是商业，二层为办公，楼上是住宅，实现高度复合。

 

伍江：我高度赞同你的观点，上海现在缺少政策，造成原有工业区要么荒置，要么改造以后功能单一。应勇市长在报告中针对产业园区，如张江高科技区，提出其功能单一，要转变，转区为城，居住、商业、服务、文化、教育功能全部都进去，这是一个正确的决策。

政策要配套，上海房价过高。作为拥有2000多万人口的大都市，人口流动性太大，不应该人人都买房，应该大力发展各种层次的租赁住宅。工业区是最容易用来改做公共租赁式公寓的，产权也比较简单，在土地使用性质转变中可以通过政策调节拉低土地价格，利用厂房改造和加建转变为住宅，从而提供低价或平价租赁住房。对于公共租赁房，我认为是老工业区是最佳选择之一。

 

王林：工业区改造同样需要政策支持，第一个是因为改造所花的代价往往比新建更高;第二个是因为厂区功能转型还有大量的待转型工人，有经济和社会的双重压力。如果没有充分的政策支撑，很难实现成功的转型和改造利用，更奢谈工业历史文化风貌的延续。

 

伍江：还有就是不管政策是否到位，市场都在做，若政策不到位，打擦边球就会出问题。如果规划上不允许加密，也不能有增量，就无法实现原有工业区的成功转型，也不可能在工业区转型后为城市带来新的活力。所以政策必须要跟上。工业区是根据产业工艺流线来设计的，没有考虑街道界面、生活空间、交通便利、宜人尺度等因素，需要在人行尺度上加密，但是加密政策不到位，就势必造成违法加建。

 

王林：城市政府给工业遗产的政策，新加的建筑需要算进去。从上海工业区的问题，可以联想到全中国层面的问题。全国各地的老工业区有共同特点吗?上海的经验对全国有什么启示?面临什么样的共同挑战?

 

伍江：工业区的改造利用和有机更新在全国是具有普遍意义的。尽管大多数其他城市没有这么大的规模。但是在东北很多城市原有工业区也很大，上海的经验具有同样的意义。在上海适用的政策在其他城市大多也能适用上。因为中国大型工业企业基本都是国有企业，面临的问题在全国具有普遍意义。同样的，上海里弄住宅区的政策也具有全国性的普遍意义。虽然只有上海才具有大片里弄住宅，但类似这种以居住为主要功能的成片的旧区在全国各城市是普遍存在的。当然，有些城市的旧区可能比上海里弄破旧程度更厉害。上海作为先行者，在政策制定上先走一步，正如15年前很荣幸和你一起合作的上海历史风貌区保护政策，全国各地都在模仿。

 

“上海理应走在中国的前面，为全中国即将到来的有机更新时代提供经验。”

 

王林：有人说深圳现在在城市更新政策上发展迅速，上海城市更新的步伐似乎慢了一步，您是否认同这种说法?深圳更新的本质和我们谈论的有机更新是一回事吗?

 

伍江：我不同意这种说法，上海的经济社会人文，以及老百姓的认知水平较全国而言相对较高，所以上海的城市更新应该走在全国的前面。我认为深圳更新的本质和我们谈论的有机更新不是一回事。深圳的城市更新和上海大拆大建时代的改造没有什么区别。深圳在30多年改革开放中，国有土地都用完了，现在剩下很多城中村，属于集体土地;而集体土地随着城市开发，地价越来越高，也变得越来越珍贵，如果没有新的政策，永远不会得到更新。深圳城市更新的出发点，是希望通过政策调节，让城中村消失，实现高密度开发。而上海现在提出的城市更新并不是想通过拆掉里弄和工业区换来大片可开发土地。上海是提出了从“拆改留”走向“留改拆”的城市更新新思路，这样的有机更新更具有全国普遍意义。从这个意义上看，我认为上海依然走在前面。

 

王林：如今与微更新相关的政策也缺乏，没有政策的引导和支持就会缺乏积极性。什么政策能让市民更愿意主动做微更新?

 

伍江：上海提出了微更新的概念。这是细胞层面的更新，如小街坊、小街区、小建筑，以及许多城市细部的更新。这方面上海可以做得很好。重点有两个，一是政策引导与支持，二是有法规的控制。历史街区、沿街改造要有规则和底线。上海各个区每年投入大量资金去整治街道、美化城市，城市的功能并没有真正得到改善，为什么不能把整治和美化城市的资金让老百姓自己去做?在统一规范下，在政府的引导下，老百姓自己行动起来，例如武康路、岳阳路，政府给予政策支持，老百姓做自家的微更新，积极性特别强。这些小的微更新，客观上改善了自己的生活，街道和房子修好了，同时也为公共利益做了贡献。政府则适当给一些资金作支持。

 

王林：在日本和法国，按照政府规则，政府给予支持，鼓励市民共同参与城市微更新，这既是公众参与的方式，也是城市治理的方式。这些工作往往非常复杂，需要政策的配合，也需要不同层面的协调。城市每个细胞都在微更新，越是多元复合的，越充满活力。这也是新建和更新的区别，更新在于不可一蹴而就，因为情况复杂，历时更长，而更新的过程也是渐进式的。

 

伍江：政府也要做好思想准备，不管是微更新也好，细胞更新、有机更新也好，并不是某个阶段的更新结束就不再需要更新了。城市更新的过程是永恒的，常态化的，小规模的，渐进式的，是持续不断的。

 

王林：我们更加鼓励这种有利于改善环境的针灸模式，更多公众参与多方协调的模式。城市更新创新政策的制定原则与导向，必须在经济上能更有利于城市功能提升和土地优化利用，在环境上更有利于城市公共景观的品质提升，在文化上更有利于城市遗产保护和文化传承，在社会上更有利于市民生活水平和空间品质的提高。特别是弱势群体，尊重和帮助他们，让他们享有应有的尊重和有自尊的生活。

 

伍江：老的街区，老的里弄，老的工厂，特别是产业园区，结构都比较好，空间较大，经过改造以后能让更高密度的中低阶层的人得到租赁，作为公租房。

城市活力是由密度带来的，一个很稀疏的地方，也许环境比较好，人比较舒适，也许空气比较好，但不会有活力。活力一定是人和人在一起才能碰撞出来的。在政策设定上，需要更加宏观;在政策执行上，要实事求是;到专业工作层面，一定是个案处理。

 

王林：城市设计应该在城市双修过程中起到重要作用。您怎么看待城市更新与城市设计的关系?

 

伍江：既有城市的城市设计的意义要远远大于一个新区的城市设计的意义。通过城市更新，更好地提升和完善城市功能，这是双修的第一修。其实生态修复在历史城区也是可以做到的，旧城区有很多与自然的关系，不一定是原来最初规划设计出来的，因为时间的流逝，会和自然的关系越来越契合。在更新中要利用好它，而不能无视它。在城市有机更新当中，应该更多地让水系、绿化、生态发挥作用。旧城中由于过去改造的行为，把排水管道化，如新场小河道被盖住了，却并没有真正解决问题;那么今天有没有可能把它打开，前提是水要治理好，当它变为自然流动的水系，对于改善生态，对于历史景观的恢复都是有好处的。

 

王林：中国大规模建设改造之后，整个中国正在从城市发展转向城市更新的阶段，我们所谈的城市有机更新用哪一个西方词来表达最合适?城市有机更新将在中国城市建设中发挥什么作用?

 

伍江：在西方历史上有很多关于城市更新的概念，今天我们城市更新用什么来翻译，很难找到一个词来表达，因为任何一个西方的词都有它自身产生的历史背景。可能Regeneration相对合适，表达城市功能和城市空间的修复和改善。这种改善的方式是有机的，是尊重历史、文化、环境和人的，希望上海能在中国城市更新中发挥更大的作用。

城市有机更新不仅是指历史街区的更新，更是指所有的既有城区，包括30多年来形成的新城。上海这个城市到了有机更新的时代，上海理应走在中国的前面，为全中国即将到来的有机更新时代提供经验。更重要的是，中国对于城市和建成环境的态度应该代表世界的未来。

 

王林：这是非常有收获的交流，特别感谢您的分享，谢谢！