第2章 宅基地问题

8 村民将住宅擅自建在自家田地上，会有什么后果？

案例背景

2016年4月，刘村刘二牛的大儿子刘明和同村的姑娘玲玲自由恋爱，两人经过一段时间的相处后，都认为对方是适合结婚的对象，双方父母也都对两个孩子很满意。于是，两人商量决定结婚。玲玲的父母怕自己的闺女嫁过去后被婆婆欺负，就提出玲玲婚后不和公婆在一起住，必须有自己的新房子。刘二牛没有办法，毕竟儿子是要结婚的，于是就在自家的田地上给儿子盖了结婚的新房子。村委会知道此事后，就找到刘二牛的妻子称擅自建造住宅，不符合法律规定，应受到处罚。

学法有疑

村民在自家田地上擅自建住宅的，会有怎样的后果？

法律讲堂

根据我国《土地管理法》第七十七条的规定：“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准的，多占的土地以非法占用土地论处。”也就是说，刘二牛未经批准在自己家田地上修建房屋住宅，政府土地行政主管部门是会责令其退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋的。

法律条文

《中华人民共和国土地管理法》

第七十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

一句话说法

严格土地管理是由我国的“人多地少”的基本国情决定的。农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，或者超过批准的数量非法占用土地建住宅的行为，触及了我国对土地保护的红线，是要受到处罚的。

9 盖房子搬运建材需要从邻居家经过，邻居不让通过是否有法律依据？

案例背景

某村的赵某与杨某虽说是十几年的老邻居了，但两人却如陌生人一样。因为两人早前发生过矛盾，一直到现在都谁也不搭理谁。2015年4月，赵某要翻新房子，要运进一大批建材，并且需要从杨某家的院子里经过。于是，赵某就去找杨某商量，盖房子期间须通过杨某家的院子把建筑材料运进来。但是该想法遭到了杨某的反对，杨某说你们家盖房子凭啥从我家过，肯定不行。赵某一看杨某态度这么恶劣，非常生气，但自己又不懂法，不知道该咋办。

学法有疑

那么，杨某的做法是否有法律依据？赵某该怎么办？

法律讲堂

杨某的做法是没有法律依据的。根据我国《物权法》第八十八条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”本案中，由于赵某搬运翻新房子需要的建筑材料必须经过杨某家，属于《物权法》中规定的“必须利用相邻土地、建筑物”的情况，因此赵某有权通行，杨某应该提供必要的便利。赵某可以和杨某进行协商争取他的同意。如果杨某执意不肯，赵某可以请求村委会、居委会等部门出面予以协调，也可以通过诉讼途径解决。

法律条文

《中华人民共和国物权法》

第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

一句话说法

不动产权利人原则上有权禁止他人进入其土地、建筑物，但他人因通行、建造等必须利用或进入其土地或建筑物的，不动产权利人应当提供必要的便利，否则就侵犯了对方的相邻权，可能给自己带来不必要的纠纷，甚至是法律责任。

10 一人能够有两处宅基地吗？是否符合国家政策？

案例背景

赵四和刘能都是某村的村民，两人关系亲如兄弟。刘能的儿子大学毕业后就留在了城里，通过自己的努力还在城里买了房子，并且把父亲刘能也接到了城里生活，而村里的房子也就一直空着。2015年年初，刘能从城里回来，看着自己的房子这么空着觉得有点可惜，就找赵四说要把自己的房子送给赵四，反正自己以后也是要在城里跟儿子生活了。赵四听了后非常激动，还表示，如果想回来住可以随时回来。后来，赵四又听说国家政策是“一户一宅”，他想知道他有没有违反规定。

学法有疑

那么，一户可不可以有两处宅基地？

法律讲堂

由于土地资源的稀缺性和有限性，我国从法律上规定了农村村民一户只能拥有一处宅基地的“一户一宅”制度。这里需要说明的是一处宅基地不等于一宗地，宅基地是可以分开的，但面积应当累计计算。根据《土地管理法》第六十二条第一款的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”也就是说，在法律层面赵四只能拥有一处宅基地，而且宅基地面积须符合当地标准。但是在实践中，由于继承祖辈遗产、接受他人馈赠、房屋买卖等情形，产生了很多一户多宅的现象。村民通过合法途径获得的多户宅基地，可能也进行了登记并取得了证书，但是这是缺乏明确规定和依据的，不符合我国《土地管理法》的规定。

法律条文

《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条第一款 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

一句话说法

在我国农村村民实行一户一宅制。已拥有一处宅基地并达到规定面积标准的，不得购买住宅，也不得到其他地区购买农民集体所有土地的房屋作为住宅。

11 卖了自家宅基地，没有地方住，是否还能再申请新的宅基地？

案例背景

李某平常在村里好吃懒做，整天赌钱，欠了不少债。后李某为了还债，无奈只能卖了自己的房子，暂时居住在哥哥家里。由于长期居住在哥哥家里非常不方便，李某决定自己出去闯荡几年。李某虽然没有学历，但擅长交朋友，在城里认识了钱某，在钱某的帮助下，李某挣了大钱后决定回到村里。但李某又想到村里的房子已经没有了，也不能再住到哥哥家里，就想着再申请一处宅基地。

学法有疑

出卖自家宅基地后，还可以通过申请得到新的宅基地吗？

法律讲堂

根据我国《土地管理法》第六十二条第四款的规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”也就是说，李某出卖了自己的宅基地后，其不可以再通过申请得到新的宅基地。这是因为我国宅基地是国家无偿提供给农民居住的，具有福利性质。当村民将自己的宅基地出卖、出租后，就相当于用宅基地谋取了利益。如果允许其再申请，免费再为其提供宅基地居住，这样一来对其他村民不公平，二来也不符合我国的土地管理法规和制度以及我国土地国情。所以农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，采取的是不予批准的处理对策。

法律条文

《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条第四款 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

一句话说法

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这是为了防止农村村民以建住宅为名搞房地产而采取的措施。但村（村民组）内有两户的宅基地都未达到标准，为进行宅基地调剂，由其中一户申请宅基地的，不属于这种情况，经村民会议讨论同意可以依法申请宅基地。

12 能否单独转让宅基地的使用权？

案例背景

现在，各个村里都时兴儿子结婚在县里买房子，赵庄村也不例外。赵庄村赵某的儿子小赵也到了结婚的年龄，但儿子小赵看着同龄人结婚后都在县城里住起了楼房，心里很是羡慕，就要求赵某也在县城里给他买房结婚。赵某一听非常犯难，自己哪有那个钱啊。就在赵某正发愁的时候，同村的黄某找到赵某称很看中他的宅基地，他愿意出6万元买宅基地使用权。于是，赵某就和黄某签订了宅基地使用权转让合同。但是黄某刚开始动工建房的时候，村委会得知后就以宅基地是分给赵某的为由阻止其建房。

学法有疑

那么，黄某的宅基地使用权受法律保护吗？

法律讲堂

黄某的宅基地使用权不受法律保护，他与赵某的宅基地转让协议无效。根据《物权法》第一百五十三条的规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”我国目前的司法实践中，农村宅基地使用权必须与宅基地上的房产一起流转，空白宅基地使用权不得转让、抵押和继承。本案中赵某与黄某签订的单独转让宅基地使用权的协议与我国现行法律及政策相抵触，所以应被认定为无效，黄某无法依据该协议而取得宅基地使用权。

法律条文

《中华人民共和国物权法》

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

一句话说法

宅基地的使用权因房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。房屋因继承、赠与、买卖等方式转让时，其使用范围内的宅基地使用权也随之转移。农村村民获得宅基地的使用权，必须履行完备的申请手续，经有关部门批准后才能取得。所以在买卖房屋时，宅基地使用权也必须经过申请批准后才可随房屋转移。

13 城镇居民有权在农村购置宅基地吗？

案例背景

现在城里的有钱人过够了城里生活，都想体验田园生活。北京的周某一直喜欢农家乐的生活，觉得城市里雾霾太重，想到农村生活一段时间。前段时间，周某到大连出差，空暇期间，他到附近的村子里转了转，一下子就被那里的美景吸引住了，萌生了以后退休了要来这里居住的想法。于是，他找到当地村委说出了自己的想法，村委会经过协商把村里的一块空地作为宅基地划给周某。条件是周某必须出5000元使用费，还要在本村投资建厂。周某觉得这样的条件很合适，就同意了村委会的条件。

学法有疑

周某能取得该村的宅基地使用权吗？

法律讲堂

周某不能取得该村的宅基地使用权。由于人多地少，我国实行严格的土地管理制度。宅基地是农民的基本生活保障，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，严禁城镇居民购买农村宅基地，同时严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。关于农村宅基地能否向城市居民转让的问题，在司法实践中也采取禁止转让的做法。如果双方对此存在争议而诉至法院，法院会判决转让协议无效。本案中周某是城镇居民，因此不能在农村取得宅基地。

法律条文

《中华人民共和国物权法》

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕234号）

加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。

国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）

严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

一句话说法

根据现行的农村土地政策，农村的土地和房屋不能自由转让，只能转让给本经济组织成员，不能转让给城镇居民。中共中央、国务院通过有关文件，多次强调禁止城镇居民在农村购置宅基地。

14 自然灾害导致宅基地上的房子倒塌，对宅基地是否还存在使用权？

案例背景

2014年，某地区发生了6.2级地震，周围的很多村子都遭受到了破坏。杨家村的杨某也未能幸免，房屋被震塌。房子倒了后，杨某决定在原址上重建新居，后来，村干部找到他称按规定他家住宅原址要收回，重建房屋村里可以另给他一处宅基地。但是杨某坚持在原址上盖房子。

学法有疑

他原来宅基地的使用权还在吗？

法律讲堂

杨某原来的宅基地使用权消灭。如果杨某要在原址上盖房，须经过审批。根据我国《物权法》第一百五十四条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对于没有宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”据此规定，本案中杨某的房屋因发生地震而坍塌，他的宅基地使用权消灭。他可以申请重新分配宅基地，但分得的宅基地不能保证是他原来的宅基地。

法律条文

《中华人民共和国物权法》

第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

一句话说法

在发生自然灾害，原有宅基地上的房屋灭失，该土地的宅基地使用权随之消灭。那么，作为一种基本保障，村委会就必须对丧失居住条件的集体成员提供新的宅基地，并应当按照规定的标准分配给仍然属于本集体且丧失基本居住条件的农村村民。

15 因自家施工导致邻居地基损坏，是否需要承担赔偿责任？

案例背景

田村的人这几年家家户户都陆续盖起了新砖房，只有少数人家还是早年的老房子，田某家就是少数几户之一。田某见邻居们都住起了新房，心里很是羡慕，想想自己现在生活过得也富裕了，自己住的房子还那么破，觉得很没面子。于是，田某决定把自己的房子翻新一下。但是在翻新的过程中由于施工人员很不专业，导致与他毗邻而居的孙某的房子地基下沉，墙体裂缝。孙某看到自家房子被损毁得这么厉害，真担心哪天会倒塌，于是就找到田某要求其赔偿。但是田某称，自己在自己家里盖房子，也没有超过边界，根本就没有义务赔偿。

学法有疑

因自家施工导致邻居地基损坏，是否需要承担赔偿责任？

法律讲堂

如果孙某家房屋损坏确实是因为田某家施工所致，那么田某应该给予孙某赔偿。根据我国《物权法》第九十一条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”本案中，田某翻新房屋的行为已经危及到孙某房屋的安全，依法应当消除危险、恢复原状，并赔偿孙某损失。

法律条文

《中华人民共和国物权法》

第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》

103．相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或者种植的竹木根枝伸延危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令其消除危险，恢复原状，赔偿损失。

一句话说法

不动产权利人有权在自己享有使用权的土地范围内开挖地基、埋设水管、安装设备等工程建设，但是应注意相邻不动产的安全，避免对相邻不动产造成不应有的损害。

16 邻居家房檐滴水损害了自家房屋，该怎么办？

案例背景

某村的孟家与唐家虽说是多年的老邻居，但一直关系不和。最近，两家矛盾更加尖锐。孟家的小儿子因上大学留在了城里，这几年在城里挣了不少钱，为了孝顺父母，就给父母把家里的房子翻修了一下，盖成了特别气派的两层小楼。这一下要比唐家的房子高出了许多，不但影响了唐家房子的采光和通风，并且一下雨，楼房上的水就往唐家的房子上滴。唐某家的房子遭到了严重的损坏，非常生气，便要求孟家赔偿，但却遭到了孟家的拒绝。

学法有疑

孟家应该赔偿吗？

法律讲堂

孟家应该对唐家进行赔偿。本案涉及不动产相邻关系。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第102条的规定：“处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。”《物权法》第八十四条规定，不动产相邻的权利人处理相邻关系时应遵循以下基本原则，即有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。本案中，孟家房檐滴水造成了唐家房屋的损坏，按照上述原则，应当排除妨碍，赔偿损失。

法律条文

《中华人民共和国物权法》

第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》

102．处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。

一句话说法

我国法律规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

17 新建的楼房能否影响邻居家房屋的通风、采光？

案例背景

林某与项某毗邻而居，两家关系一直不错，最近却闹起了矛盾。事情还得从林某家盖楼房开始说起，原来林某在城里挣了不少钱，就想把自家的房子翻修，盖成特别气派的二层小楼。房子盖好后却严重影响了项某家中的通风和采光，项某家即使白天整个屋里都是黑洞洞的，项某家过起了“暗无天日”的生活。项某多次找到林某商谈此事，都一直未果。项某无奈之下，将林某起诉至法院，请求林某对其赔偿。

学法有疑

法院会支持项某的要求吗？

法律讲堂

项某的诉讼请求能得到法院的支持。根据《物权法》第八十九条的规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”本案中，林某家建造的二层小楼影响了项某房屋的采光和通风，导致房屋使用价值降低，客观上也影响了项某家正常的生活居住环境，应当赔偿项某损失。

法律条文

《中华人民共和国物权法》

第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

一句话说法

为了避免建造建筑物时影响相邻建筑物的通风、采光和日照，国家法律对建造建筑物的高度、楼间距等都有明确的规定。当事人在建造房屋时应当充分考虑到这一点，避免因影响相邻建筑物的相邻权而产生不必要的纠纷，甚至是赔偿。