第4章 房屋买卖 租赁与物业管理(1)

在进入21世纪的中国，富裕起来的人们对于自己安居方面的要求越来越高。房地产业、建筑装修因此而蓬勃发展，方兴未艾。可以说房产物业不论是对于国民经济、社会发展，还是对普通百姓的日常生活，都是处于极为重要的地位。

在建设社会主义法治国家的时代背景之下，因房产物业引起的法律问题，逐渐成为人们瞩目的焦点。

如果发生了房产纠纷，通过什么途径来解决，官司该上哪里打，需要什么证据，诉讼费用怎么交，这些问题都应该能了然于胸。

30.如何面对“三费”不交，不给钥匙的情形？

【问题】大多数的业主收房时都会遇到这种情况，刚到收房现场，就被告知先交“三费”：契税、公共维修基金、贷款抵押登记费，再拿钥匙。许多购房者甚是糊涂，还没入住为什么就交钱，所以拒不接受，于是开发商不给钥匙并以他（或她）违约相待。请问：“三费”不交，不给钥匙，作为物主应该怎么办？

【解答】《中华人民共和国契税暂行条例》第8条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”业主在取得产权证时才向国家交纳契税。同时，按照有关规定“凡新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2％足额交纳。”维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收。同样，有关条例还规定，贷款抵押登记费也应在取得产权证时交纳。

因此，除非双方在买卖合同中有提前交纳的约定，否则，开发商无权强迫收费，强行代理。如果由于不交纳“三费”，开发商不给钥匙影响收房，业主没有违约责任。对于广大业主来说，可以通过法律来维护自己这方面的合法权谥。

【法律依据】《中华人民共和国契税暂行条例》第8条。

31.装修扰民，怎么办？

【问题】装修引起的邻里纠纷着实让一些业主烦恼。如果居民只是进行内部装修，不涉及公共部位，按照目前有关法律是不需要征询邻居意见的。但实际上由装修带来的噪音及其他扰民现象并非个案。请问：由装修引发的邻里纠纷，物业管理公司承担责任吗？业主怎么办？

【解答】首先，根据建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》第19条明确规定：“因进行家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品损坏等，应由家庭居室装饰装修的委托人负责修复和赔偿；如属被委托人的责任，由委托人找被委托人负责修复和赔偿。”所以物业管理公司承担责任与否还要看是不是物业管理公司造成的，如果是因为业主自身造成的，应该由业主自己承担责任。

【法律依据】《家庭居室装饰装修管理试行办法》第19条。

32.当物业挪用业主维修基金，怎样维权？

【问题】目前在中国房地产开发中，有一半以上是项目开发，因此当楼盘开发销售完毕之后，开发商自己成立的物业管理公司往往也因种种原因不再继续服务了，或者服务水平下降很多、造成业主意见很大，维修基金挪用也是常有的事。请问：物业挪用业主维修基金，业主应该如何维权呢？

【解答】公共维修基金是全体小区业主共有的财产，使用与管理最初就应该由小区全体业主来决定，这是作为业主的基本权利。确立业主委员会的财产权主体地位，就能保证业主委员会独立开展工作，可以受全体业主的委托，对公共维修基金进行管理和使用。但由于目前大多数小区的维修基金使用透明度相对较低，而且本该管理公共维修基金的业主委员会，开始的时候却被排斥在管理权之外。这些就是造成目前公共维修基金被挪用或者被违规使用的两个主要原因。

为了使维修基金真正用在业主的房屋及设备方面，我国各地方政府都做出了相应规定，维修基金实行“业主所有、专户存储、政府监督、规范使用”的原则，维修基金应当用于住宅的共用部位，共用设备、设施的大修、更新、改造，不得挪作他用。在物业的保修期内，任何单位不得使用维修基金。物业管理公司把维修基金挪作它用显然是不正确的。作为业主，完全有理由依法要求物业给予返还，并设立专门帐户存储。

33.物业管理公司擅自提高收费，业主怎么办？

【问题】一些物业公司增加了服务，便相应的提高了物业服务费，很多物业管理公司在事先未征求业主意见的情况下，便擅自将物业管理费提高。请问：作为业主面对物业管理公司擅自提高收费，怎么办？

【解答】根据《物业管理条例》第41条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。而该条例第43条规定，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督。第49条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。因此，如果物业公司违反合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，擅自扩大收费范围或提高收费标准的，房屋所有权人和使用人有权向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉，房地产行政主管部门有权予以制止并要求其限期改正，给产权人或使用人利益造成损害的，应当赔偿损失，情节严重的，产权人或使用人有权要求与物业公司解除务业服务合同。

【法律依据】《法律管理条例》第41、43、49条。

34.楼上漏水维修费用能要楼下分担吗？

【问题】2002年底，何女士购买了毛坯房，在个人经过装修后住了进去，但最近物业向她反馈何女士的楼下住户反映何女士的洗手间漏水，要求何女士返修洗手间，并说漏水原因可能是防水措施的问题。何女士认为这应该属于开发商的责任，因为开发商当时在防水措施上没有到位。物业管理公司也承认开发商当时修建时忽略了此点，但开发商说交给何女士时是毛坯房，没有责任对洗手间采取防水措施。于是何女士提出要求翻修费用应楼上、楼下各付一半，因楼下是受益者。请问：楼上漏水的维修费用应该由谁来承担？可以要求楼下分担吗？

【解答】《中华人民共和国民法通则》的第83条明确规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、文明生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通水、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

在确定何女士洗手间漏水翻修费用由谁承担，首先要弄清楚造成洗手间漏水的责任的归属，是开发商、设计商或承建商在设计建造房屋的质量责任，还是业主及装修者的责任？按照因果联系的归责原则，开发商如果按照购房合同的规定交给业主的是毛坯房，开发商、设计商或承建商是没有义务处理洗手间的防水、防漏措施的。而处理好了防水、防漏措施，业主在装修时也可能会破坏防水、防漏层造成洗手间漏水的隐患。因此，开发商称没有责任对洗手间采取防水措施是合理的。

既然开发商交付给业主是毛坯房，业主在装修时必须采取有效的防水防漏措施。现在洗手间漏水的原因显然是业主装修中未做防水、防漏措施的必然结果，这是业主的过错和过失。业主购买房屋是由业主自己独立使用的专有部分和与其他业主共同拥有的共用部分所组成；专有部分的共同壁、楼地板及专有部分的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的业主共同负担；但维修费用是由于业主的事由所发生的，由该业主负担。因此，从因果联系和过错推定洗手间漏水的翻修责任必然要由业主何女士自己承担。由于何女士的洗手间漏水给楼下业主、住户造成了妨碍或损失，楼下业主、住户理所当然应当要求何女士承担漏水的责任，停止、排除洗手间漏水的妨碍或损失。因此不能要求楼下分担。

【法律依据】《中华人民共和国民法通则》第83条。

35.在停车场车内物品被盗，应该由谁负责？

【问题】张先生把车停好在自己所住的小区的地下停车场后，忘了把新买的小家电拿出车子，第二天取车时发现物品不见了，张先生着急地找到物业管理公司，物业管理公司帮忙寻找后没有找到，张先生认为应由物业管理公司负责赔偿，但物业管理公司认为张先生没有理由索赔，于是发生了纠纷。请问：放在停车场的车内物品被盗，物业管理公司是否有责任赔偿呢？

【解答】首先应有证据证明车主确实发生车内物品被盗事件。若有证据证明确实发生了停车场的车内物品被盗事件时，其责任的承担就应视具体情况而定：

若车门或车窗明显被撬坏或被打烂，表明物业管理公司对停车场管理不善，物业管理公司理应承担赔偿车主的损失。

若车门或车窗没有明显被撬坏或被打烂的痕迹，但车窗未关好，有可能是车主忘了关好车窗，也有可能是盗贼所为，在无法了解具体情况的前提下，只能认为车主与物业管理公司均有过失，属混合过错，双方均应承担一定的责任。因为即使是车主忘了关好车窗，车场管理员也有及时帮车主关好车窗的义务。

若未发现车有任何异常现象，如门窗未被打烂、未关好等，物业管理公司就很难为车内物品被盗承担责任，尤其是被盗物为钱、手提包等容易携带的物品。因为物业管理公司收停车费（确切地说是车辆场地使用费）所承担的责任主要是车辆本身的安全，在停车场内不发生车被盗、被破坏等事件。当车开进停车场时，物业管理公司只是凭车证（卡）放行车辆而无权核对车主和车内客人的身份，无权清点车内人数，更无权核实放在车内的物品名称及数量，也就无法保证与车主同来的客人“顺手牵羊”或过一会儿独自返回拿走车内物品。

因此，在本案中，最终责任的承担也得视当时情况来作定论。

36.暖气试水未通知到位而造成了财产损失，怎样维权？

【问题】张某在2002年秋天购买了一套商品房，冬季来临之前张某恰好到外地出差，供暖开始后，张某回到家中，发现家里的地面上全是水，暖气在漏水，自己花数万元装修的地板全部被破坏。张某找到物业公司要求其承担装修费用，物业公司声称在试水前他们已经发出通知，只是因为张某不在，才没有通知到，因此漏水责任应由张某自己承担。但是，同张某同在一个小区居民很多都表示没有见到任何试水通知。请问：暖气试水未通知到位造成损害，应该怎样维权呢？

【解答】物业管理公司在履行自己的物业管理义务时，应该及时通知业主，告知物业公司入户检修及试水的时间，以便业主配合工作。如物业公司没有发出检修通知、试暖通知或通知时间与检修时间相距很近，使业主不知道或不能及时知道而无法配合检修试暖，由此而造成的损失，应当由物业管理公司承担全部赔偿责任。在本案中，物业管理公司应该承担其装修费用。

【法律依据】《物业管理条例》第36条；《民法通则》第112条；《合同法》第122条。

37.还没有取得产权证的房屋能出租吗？

【问题】某房地产开发公司在某区开发房地产，准备建筑特色小区一个。经过二年多时间的开发，小区房屋基本建好，并开始对外出售。张先生对该小区比较满意，于是决定购买一套房屋。在向某公司交付房屋费用之后，张先生取得了所购房屋的配套钥匙，但是某公司一时还没有办理好房屋产权证书的手续。由于一时不能入住新房，同时又怕闲置浪费，张先生决定将此房屋暂时出租。请问：尚未取得房屋产权证的张先生能否出租自己的房屋？

【解答】《城市房屋租赁管理办法》第6条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；……”房屋所有权证是表明房屋所有人对于房屋享有法律权利、承担法律义务的证书。这个所有权证有一个社会公示的作用，就是说房产登记管理部门对所辖区的房产进行登记注册与房屋所有人手中持有的房产证载明的信息是一致的。任何人如果到房产管理部门查阅某处房产的权属状况，那么就对登记的信息有充分的“信任理由”。如果没有充分的其他证明，一般来说房屋所有权证由谁持有，谁就是房屋的所有人；没有取得房屋所有权证的人就不被认为是房屋所有人。

在本案中，很明显可以认为张先生是房屋所有权人，因为是他自己出钱购买的房屋，而且如果没有意外他完全可以取得房屋所有权证。但是依照《城市房屋租赁管理办法》的规定，他也不能出租自己的房屋。

【法律依据】《城市房屋租赁管理办法》第6条。

38.房屋将要折迁了，是否可以出租？

【问题】经过某市某区建设局批准，拆迁人某工贸有限公司领得《房屋拆迁许可证》，对王先生所在的某区域房屋进行拆迁。2002年9月20日，该建设局发布房屋拆迁公告，宣布自拆迁范围公布之日起至2003年8月21日为暂停办理相关手续期。王先生在该房屋拆迁公告公布之后，与李先生签订了房屋租赁合同。请问：房屋将要折迁了，是否可以出租？

【解答】由于拆迁要对既有的房屋进行拆除，如果允许这一类房屋出租，必然会增加拆迁的难度，延缓拆迁进程，并且也会使承租人搬来搬去颇费周折。另外，依照有关规定，拆迁人负有义务对房屋承租人进行拆迁补偿安置，如果允许其出租会使某些当事人有机会串通坑害拆迁人。为了防止这种情况的发生，国务院于2001年6月21日发布并于同年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》第12条相关规定房屋拆迁人某工贸有限公司不负担对李先生进行拆迁安置补偿的义务。

【法律依据】《城市房屋拆迁管理条例》第12条。

39.房屋已经抵押了，是否还可以出租？

【问题】何先生以自己在市区拥有的一套房屋作抵押从王先生那借来一笔钱用于经商。为了进一步筹措资金，何先生在将房屋抵押后，未经王先生同意又把房屋出租给他人以获取出租费用。请问：房屋已经抵押了，是否还可以出租？